Le marché des bureaux du centre-ville de Montréal reste largement favorable aux locataires, cinq ans après le début de la pandémie de COVID-19. Il est difficile de croire que les taux d’inoccupation étaient inférieurs à 10 % à la mi-mars 2020 et que trouver des espaces de bureaux de qualité devenait de plus en plus ardu—un marché clairement à l’avantage des propriétaires à l’époque.
L’ampleur de ce changement est visible dans les statistiques actuelles sur l’inoccupation. Selon le dernier rapport d’Altus, l’espace disponible dans le centre-ville s’élève actuellement à 18,2 %, comprenant les espaces directs (16,2 %) et les espaces en sous-location (2 %).
Étant actif depuis longtemps sur le marché des bureaux à Montréal, j’ai observé de nombreuses fluctuations de l’occupation au fil des années. Malheureusement pour les propriétaires, les marchés favorables aux propriétaires ont tendance à être de courte durée avant qu’un événement externe ne vienne bouleverser l’équilibre. Cette fois, la reprise prend plus de temps—et pour les immeubles qui ne répondent pas aux besoins des entreprises cherchant à ramener leurs employés et à favoriser un environnement collaboratif, elle pourrait ne jamais se produire.
Cependant, après la plus longue période de hausse des taux d’inoccupation jamais observée, le marché montre enfin des signes de stabilisation, ce qui devrait à terme conduire à une réduction des espaces vacants.
Les employeurs ont désormais eu cinq ans pour s’adapter au choc de la COVID-19, en naviguant à travers les protocoles de retour au travail. Bien que chaque secteur ait ses propres exigences, les modèles de travail hybrides se sont solidement établis, avec une présence obligatoire au bureau un certain nombre de jours par semaine ou par mois.
Par ailleurs, la conversion d’immeubles de bureaux en espaces résidentiels contribuera à la réduction des espaces vacants, comme le 1245 rue Sherbrooke Ouest, ancien siège social de Standard Life, et le projet de conversion du 625 René-Lévesque Ouest par Groupe Mach. D’autres projets suivront probablement.
De l’autre côté de l’équation, un facteur potentiellement atténuant est l’espace « shadow »—des bureaux excédentaires qui n’ont pas été placés sur le marché de la sous-location mais qui seront restitués aux propriétaires à l’expiration des baux. Il reste à voir si cela représentera une source significative d’espace disponible.
Enfin, l’impact des tarifs sur la demande d’espaces de bureaux reste incertain. Le retour à un marché équilibré ne se fera pas de manière linéaire !
Comme l’histoire l’a montré, les propriétaires qui s’adaptent aux besoins évolutifs des locataires—avec des systèmes à la pointe de la technologie, des espaces communs rénovés, des centres de conférences, des garderies et d’autres commodités—continueront à surpasser le marché. Et avoir un bâtiment sur une rue réaménagée avec une station REM—comme McGill College—ne peut qu’être un atout.
McGill College occupe une place particulière pour moi : mon premier bureau était au 1801 McGill College, puis plus tard au 1253 McGill College, au 2000 McGill College, au 1800 McGill College… et enfin Place Ville-Marie, à l’extrémité sud de la rue!
De plus, l’événement Pédalez pour les Enfants qui me tient spécialement à cœur, a pris son envol aux portes Roddick de McGill entre 1998 et 2010.
Aujourd’hui, avec l’arrivée du REM sur McGill College, la construction au niveau de la rue est enfin terminée après cinq années de travaux. Le projet de la Ville de Montréal visant à transformer la rue en espace exclusivement piétonnier, de Sherbrooke à Place Ville Marie, débutera en 2025. McGill College promet de devenir l’une des rues les plus emblématiques du pays, et nous espérons qu’elle contribuera à redonner vie au centre-ville.
PLN a été actif sur McGill College avec des clients tels que Golden Equity, qui a renouvelé son bail au 1800 McGill College, National Wealth Management, qui a renouvelé au 1501 McGill College, et, plus récemment, Tecsys Inc., une entreprise montréalaise, qui relocalisera son siège social au 1801 McGill College.
Je n’aurais jamais imaginé, lorsque j’ai emménagé dans mon premier bureau sur McGill College, que cette avenue deviendrait un élément central de ma carrière.
Le processus de location en période post-pandémie commence souvent par les mêmes interrogations de la part des locataires : Quelle superficie vais-je réellement nécessiter ? Comment sera-t-elle utilisée ? Quel sera l’impact du télétravail et pour combien de temps… de manière permanente ?
Dans la plupart des cas, la meilleure approche consiste à anticiper et commencer tôt dans le processus, même si cela implique de suspendre temporairement le projet en cours de route. Cela permet au locataire de conserver une certaine flexibilité et d’évaluer l’évolution du marché. Tout doit être considéré, les coûts élevés de construction, l’incertitude qui touche tous les aspects des affaires, ainsi que les exigences de changements.
Si possible, un renouvellement à court terme peut être une solution pertinente, ou bien il peut être intéressant de tirer parti d’un marché actuellement favorable aux locataires. Pour les plus petits locataires, un espace déjà construit peut être intéressant afin d’éviter les coûts de construction.
Je suis toujours disponible pour discuter de vos options.
Enfin, le printemps ne serait pas le même sans Pédalez pour les enfants, l’une des plus grandes initiatives de collecte de fonds de la Fondation de l’Hôpital de Montréal pour enfants, et aussi l’une des plus visibles dans les rues de Montréal ! Imaginez un vélo géant de 30 places parcourant le centre-ville au rythme d’une musique entraînante, porté par des cyclistes fiers et engagés !
Cette cause me tient à cœur depuis 33 ans. Merci pour votre soutien indéfectible au fil des années ; j’espère pouvoir encore compter sur vous pour cette 34ᵉ édition !
Pour soutenir la Fondation : cliquez sur ce lien
J’ai hâte de vous croiser dans la rue !
Aujourd’hui, ce n’est pas la spécialiste marketing en immobilier commercial qui a envie de partager son expérience, mais la cheffe d’entreprise qui gère des équipes depuis déjà 20 ans et qui désire que, d’année en année, toutes ces personnes s’épanouissent dans leur travail et trouvent un sens à leur contribution au succès de l’organisation.
Plusieurs sont avec nous depuis plusieurs années ; on est une grande famille, et nous avons vécu ensemble de grands moments de leurs vies.
La pandémie a certainement été un test de solidité pour l’entreprise et, surtout, de loyauté. Les employés se sont vite adaptés à une nouvelle réalité, demeurant créatifs et positifs, entre eux comme avec nos clients. Je ne pourrai jamais assez les remercier. Mon premier devoir était de protéger leurs emplois.
Nos bureaux sont au 85, rue Saint-Paul Ouest, magnifique bâtiment patrimonial ; on se croirait dans un très grand grenier, complètement fenestré. C’est magnifique et inspirant ! J’ai décidé en 2021 de rénover l’espace afin de les accueillir lorsque la vie professionnelle au bureau reprendrait son cours. Le retour s’est fait progressivement ; nous sommes à trois jours/semaine de présence au bureau. Ils sont heureux de se retrouver : le virtuel ne remplacera jamais le contact humain, et ne permet pas toute la spontanéité souhaitée pour discuter d’un dossier.
Malheureusement, la pandémie a duré trop longtemps pour qu’on puisse croire à un vrai retour à cinq jours/semaine. Mais elle nous a permis de réaliser que le travail depuis la maison était possible ; et il y a maintenant d’autres raisons pour lesquelles les employés nous demandent cette flexibilité. Comme employeurs, nous avons en effet pris conscience des enjeux qui leur sont propres : ce sont souvent des personnes qui commencent leur vie d’adultes, de parents ; l’accès à la propriété étant difficile, elles doivent parfois aller vivre à plusieurs kilomètres de Montréal, pour le bien-être de la famille — on ne parle pas nécessairement de Brossard mais, pour certaines, de Saint-Jean-sur-Richelieu, et même de villes encore plus éloignées. Le REM sera sans doute un jour une bonne solution mais, pour l’instant, le transport est un très gros enjeu, sans compter les coûts de stationnement au centre-ville.
On réalise donc qu’il est bénéfique de permettre aux individus de choisir comment ils souhaitent travailler. Cependant, cette transformation n’a pas eu que des effets positifs. Nous en prenons conscience après trois ans jour pour jour. Il est plus qu’évident que la solitude et l’isolement menacent la cohésion d’équipe. Jusqu’ici, une entreprise se distinguait par sa culture favorisant les liens interpersonnels : les membres des équipes développaient rapidement des relations étroites avec les collègues qu’ils côtoyaient au quotidien ; ils s’invitaient mutuellement aux anniversaires de leurs enfants et organisaient des barbecues les fins de semaine… La pandémie a malheureusement mis un terme à plusieurs de ces activités. Nous commençons alors à prendre conscience du pouvoir de la propinquité, découvrant les conséquences d’un étiolement du sentiment d’appartenance.
Qu’est-ce que la propinquité ? Il s’agit de la tendance naturelle à développer des liens interpersonnels étroits avec les individus qui nous sont les plus proches — l’un des principaux facteurs de cohésion au sein d’un groupe. La propinquité est au cœur de chaque équipe, de chaque relation intime, de chaque lien social. Elle est la raison pour laquelle notre espace de travail revêt une telle importance.
Soyons positifs : derrière chaque problème se cache une opportunité ! En comprenant les causes de la solitude, de l’isolement et de l’affaiblissement du sentiment d’appartenance, les entreprises et les propriétaires d’immeubles peuvent maintenant envisager des mesures adéquates pour favoriser l’émergence d’une culture et valoriser le travail au bureau. Ce qui nous amène à nous poser aussi cette question : comment y parvenir, en tant qu’employeurs et locataires d’espace commercial ? Cette question est cruciale, surtout au moment du renouvellement de bail — parce que, lorsque tous les employés sont au bureau, les entreprises ont besoin de leur espace, surtout celles qui occupent une superficie de 4 000 à 8 000 pieds carrés.
On le sait, la main-d’œuvre est difficile à trouver, et les attentes de cette nouvelle génération sont plus élevées en ce qui concerne l’environnement de travail et la flexibilité. Les employés veulent pouvoir combiner leur temps de travail avec d’autres activités connexes — plus qu’à proximité, carrément sous un même toit, et à des coûts moins élevés que près de chez eux. Ils veulent des espaces de rencontre plus décontractés, des lieux pour faire du yoga, prendre un bon café, jouer, se réserver des moments de plaisir pendant la journée ou après. Cette responsabilité de créer un environnement à la hauteur de leurs attentes ne peut incomber qu’aux employeurs ; nos espaces ne peuvent pas se moduler à ce point. Les propriétaires d’immeubles de bureaux doivent nous permettre d’offrir ces extensions à nos employés. Il s’agit effectivement pour eux d’investissements grâce auxquels les locataires pourront renouveler leurs espaces et offrir des services supplémentaires, qui seront des attraits supplémentaires de rétention de personnel.
En conclusion, s’ils acceptent la flexibilité du télétravail, tous les chefs d’entreprises à qui je parle croient fortement que la présence au bureau est bénéfique pour tous, notamment pour le moral des employés, leur cheminement, leur évolution… De là l’importance de ces services supplémentaires, qui permettront de les attirer vers le centre-ville.
Je vous laisse sur ces principes de la propinquité.
Elle est une réponse émotionnelle à la fois hormonale et intentionnelle. Certains neurotransmetteurs produits par notre cerveau, notamment l’ocytocine, ont un impact sur notre perception de la confiance et des liens affectifs. Ces réponses automatiques peuvent être laissées au hasard ou, au contraire, façonnées et influencées par les expériences réelles et virtuelles que nous vivons au quotidien.
« Plus les individus sont proches les uns des autres, plus il est vraisemblable que des liens se créent. » La proximité renforce les relations interpersonnelles. Le fait de partager un même espace augmente la probabilité que des liens se créent et que les influences culturelles s’entremêlent.
« Plus les échanges entre deux individus sont fréquents, plus leur relation sera étroite. » Lorsque nous créons des liens, ces derniers sont renforcés par la fréquence de nos interactions. Plus nous nous voyons, plus nous nous touchons et plus nous nous parlons, plus les liens que nous tissons seront solides.
Alors que la pandémie de COVID-19 battait son plein, l’industrie de la construction a subi une transformation significative et non négligeable, dont les répercussions se feront sentir pour encore très longtemps.
La volatilité des prix ainsi que la disponibilité des matériaux rendent le travail de toutes les parties prenantes particulièrement complexe et imprévisible. De longs délais de livraison de composantes essentielles aux projets créent des goulots d’étranglement majeurs dans les échéanciers des entrepreneurs généraux. Malgré une planification importante de la part de toutes les parties prenantes, le nombre d’impondérables ne cesse de s’accroître, tout comme les délais de livraison des projets de construction.
Pénurie de main-d’œuvre, indexation des salaires et retards sur les mises en chantier sont aussi des enjeux quotidiens avec lesquels les entreprises maintenant doivent composer, en espérant prospérer. Puisque la rareté de la main-d’œuvre crée une surcharge de travail pour les entreprises de construction, celles-ci sont contraintes de limiter leur offre et peuvent se permettre de sélectionner les projets sur lesquels elles souhaitent travailler, compte tenu de la grande demande. Du moins, c’était la situation vers la fin de la pandémie.
Conjointement, alors que la variation des coûts de matériaux semble vouloir se stabiliser, les taux d’intérêts explosent et créent une dichotomie entre les budgets préalablement alloués et les coûts réels de construction. Cette forte augmentation des taux d’intérêt engendre actuellement une baisse de la demande, et les mises en chantier sont réduites.
Nous croyons fermement que, pour gérer une situation imprévisible et limiter le nombre d’impondérables, il est temps de mettre de côté les méthodes traditionnelles de gestion de projet et faire place à l’innovation. Les entrepreneurs généraux éprouvent actuellement de fortes contraintes à soumissionner sur des projets à montants forfaitaires, puisqu’il leur est pratiquement impossible de budgéter précisément un projet de construction, tout en demeurant compétitifs et en respectant l’échéancier demandé.
Nous proposons donc un partenariat entre toutes les parties prenantes impliquées dans la réalisation. En faisant participer l’entrepreneur dans le processus de conception, celui-ci est en mesure d’ajouter son expertise à celle des professionnels, pour établir conjointement un échéancier plus réaliste qui prend en compte les besoins du projet dans sa globalité.
Une planification intelligente de la réalisation des travaux implique de bâtir son échéancier autour des réalités des délais de livraison des équipements et des matériaux critiques. De ce fait, nous recommandons de démarrer les projets plus tôt que traditionnellement, pour s’ajuster aux nouvelles réalités postpandémie. Par exemple, un projet de réaménagement intérieur, associé à un nouveau bail ou à un renouvellement, nécessitait auparavant une période d’environ 18 mois entre le moment où le projet était initié et le déménagement du locataire. Aujourd’hui, il faut prévoir au minimum 24 mois afin d’avoir le temps de bien concevoir le projet et de bien établir l’échéancier de réalisation des travaux.
Finalement, un partenariat entre tous permettra d’obtenir une vision globale du projet et de mieux contrôler les coûts et les délais des travaux en temps réel. Cette approche collaborative permet de conserver un meilleur contrôle sur les livrables du projet et de mieux répondre aux attentes de toutes les parties prenantes.
Une chose qui est constante pour les locataires qui doivent prendre une décision concernant leurs locaux est qu’il serait sage d’ajouter 6 à 12 mois supplémentaires au processus.
Bureaux
L’impact à moyen et long terme sur les taux de vacance et les superficies excédentaires reste à déterminer, mais la vacance globale des bureaux n’a augmenté que modérément, passant de 11,7 % à l’automne 2019 à 12,3 % à la fin du deuxième trimestre 2020. Les baux de bureaux long terme ne réagissent pas immédiatement aux crises environnementales, politiques ou économiques. Cependant, le taux de sous-location est un indicateur immédiat, où l’on constate une augmentation de 5,6 % des espaces disponibles à l’automne 2019 à 11,5 % au troisième trimestre 2020.
La majorité des sous-baux ont des termes de deux à trois ans, donc l’impact sur les taux d’inoccupation pour les propriétaires se fera surtout sentir à l’expiration du bail, la plupart des locataires de bureaux ayant continué de payer leur loyer. Nous verrons probablement une augmentation des sous-locations d’espaces au cours des prochains mois, à mesure que les locataires auront une meilleure compréhension des différentes solutions de travail en mode hybride qu’ils ont été contraints d’envisager. Nous nous familiarisons avec la nouvelle terminologie imposée par la COVID : travail à domicile, travail depuis n’importe quel lieu, et solutions hybrides qui se manifesteront sous diverses formes.
De plus, tous les marchés de banlieue de la région de Montréal ont connu une diminution de l’inoccupation, ce qui appuie une autre hypothèse post-COVID selon laquelle les bureaux satellites deviendront plus répandus. Ces bureaux sont généralement des bureaux de vente, des succursales de bureaux professionnels et d’autres entreprises qui n’ont pas besoin d’être au cœur de l’action. Ils offrent un avantage aux travailleurs de la région, et permettent de mieux servir des zones géographiques spécifiques, en étant à proximité.
Historiquement, nous devons remonter à 2014 pour trouver des taux de vacance de bureaux similaires à ce que nous constatons actuellement, et il y a très peu de travaux de construction de bureaux majeurs en cours à Montréal qui auront un impact majeur sur la disponibilité des locaux à court terme.
Étant donné que la demande de locaux de bureaux a diminué au cours des huit derniers mois et que des espaces de sous-location se sont ajoutés au marché, il y aura une compression des taux effectifs nets grâce à des incitations accrues, les propriétaires souhaitant généralement maintenir les taux faciaux. Les taux de location et les incitations seront dictés comme d’habitude par la vacance actuelle et projetée, mais l’élément différenciateur avec la période de la COVID est le fait qu’on ne connaisse pas l’impact sur les besoins à venir, et la vacance qui en résultera. Dans tous les cas, les locataires auront le choix entre de nombreuses options !
Industriel
Contrairement au marché des bureaux, le marché industriel connaît des creux historiques dans la majeure partie de la région de Montréal, en grande partie en raison des canaux de distribution nécessaires en réponse à l’augmentation des achats en ligne.
De plus, bon nombre des grands acteurs tels que Canadian Tire, Amazon et Costco possèdent de grands centres de distribution, comme le montre la carte.
Les loyers ont augmenté de façon notable au cours des trois dernières années, passant de 5,50 $ net/pi2 à 7,25 $ net/pi2. Les tarifs peuvent varier considérablement pour les bâtiments plus anciens de faible hauteur, les bâtiments plus récents d’une hauteur de 24 pieds et plus et les nouvelles constructions.
C’est une tendance depuis plusieurs années et, comme pour tout ce qui concerne la COVID, il sera intéressant de suivre l’évolution de la demande sur le marché industriel.
Crédit : Statistiques fournies par Groupe Altus
Alors que nous cherchons maintenant davantage à retourner au travail, j’ai demandé aux designers d’Atelier Monarque Architecture de représenter la manière dont ils voyaient l’impact de la COVID sur l’avenir du design dans l’environnement de travail. Vous trouverez leurs idées incisives ainsi que des croquis qui suscitent des réflexions sur le futur de nos lieux de travail.
Je suis un partisan de la pratique du « clean desk », qui exige que les bureaux soient débarrassés de tous les documents à la fin de la journée de travail, après avoir vu les dommages causés par un incendie à Place Alexis Nihon, en 1986 — les documents laissés sur les bureaux avaient été sérieusement endommagés (par l’eau, et non le feu). L’approche du « bureau propre » a donc des avantages cachés !
Les solutions seront bien évidemment différentes pour chaque entreprise, et les décisions seront prises en fonction des employés et des employeurs, à savoir dans quelle mesure ils sont à l’aise face à l’idée de retourner au bureau. Il sera intéressant de savoir quel sera l’impact durable sur nos habitudes de travail.
Le paradigme déjà en changement ? La COVID et les espaces de vie de demain
Dans une conférence récente devant les Nations Unies sur la question de la ville post-COVID, l’architecte britannique Norman Foster présentait sa vision sur la question : le visage de la ville de demain ne serait probablement pas fondamentalement changé par la crise sanitaire. Force est de constater que la COVID a plutôt été un catalyseur de changements déjà amorcés : omniprésence croissante du télétravail, volonté de réappropriation et verdissement de l’espace public, retour en force d’un esprit communautaire, etc.
Chez Atelier Monarque Architecture, nous avons choisi d’aborder la crise comme une opportunité de démontrer que ces changements à nos modes de vie sont non seulement nécessaires, mais bénéfiques. La crise a, en effet, confirmé la nécessité d’une plus grande flexibilité d’adaptation et de résilience des espaces.
Cette flexibilité passe, selon nous, principalement par une reconsidération des fonctions de nos environnements de vie et par une plus grande porosité entre ceux-ci. Mais, qu’entend-on par porosité ? De la même manière que le travail et l’école se sont invités à la maison, il serait logique de revoir les activités pratiquées dans l’espace public intérieur et extérieur, les espaces commerciaux et les espaces corporatifs, afin qu’ils puissent aussi bien accueillir l’enseignement, la formation continue et le travail que les activités commerciales, les loisirs et la vie sociale.
Cette porosité peut sembler contre-intuitive dans un contexte de pandémie, mais elle viendrait étendre l’espace global disponible pour chacune de ces activités plutôt que d’y condenser la présence humaine. On pourrait ainsi adopter de manière plus globale la nouvelle pratique du « greendesking » (utilisation des espaces urbains extérieurs comme bureaux verts avec wifi, surfaces de travail et stations de chargement en plein cœur des parcs, par exemple). Le bureau, pour sa part, deviendrait un lieu événementiel de collaboration. On conserverait le télétravail pour les tâches nécessitant de la concentration et de la solitude, et celui-ci pourrait se faire de chez soi aussi bien que dans un café de quartier ou à la bibliothèque.
En tant que designers et architectes, la question que l’on nous pose depuis huit mois est si l’on doit considérer changer les superficies occupées. Pour beaucoup, la question est de savoir s’il y aura un retour au bureau ou pas et, si oui, comment faire respecter la règle du 2 mètres sans devoir augmenter l’espace occupé.
Bien qu’il n’existe pas de réponse unique puisque la situation de chacun est différente, nous croyons fermement que, plutôt que de considérer réduire ou augmenter la superficie occupée, il s’agirait plutôt de réduire le pied carré individuel (me space) pour le redistribuer globalement à l’espace collaboratif et collectif (we space).
L’un de nos clients, que nous accompagnons depuis près de cinq ans, a été un chef de file dans l’adoption du non-assigné et du « clean desk policy ». Le résultat ? La compagnie a pu traverser la crise avec peu, voire pas de reconfiguration de l’aménagement puisque la division « me space » et « we space » était déjà instaurée et intuitive chez les employés.
Concrètement, à l’échelle du bureau, la démocratisation des espaces et l’instauration d’une variété de typologies de mobiliers et d’utilisations permettent de rendre les espaces plus résilients à des bouleversements majeurs. Prenons l’exemple de la salle de conférence traditionnelle, où l’on retrouve un écran ou tableau, une table centrale, et des chaises parsemées autour de cette table : cette structure est très hiérarchique et fonctionne dans certains contextes et dans certaines cultures d’entreprises. Avec la COVID et dans l’attente du vaccin, il faut cependant considérer les besoins de la distanciation sociale, et cela s’est traduit à court terme par le fait de condamner un siège sur deux, diminuant ainsi la capacité de l’espace et amenuisant son aspect rassembleur et collaboratif.
Nous proposons à long terme d’éclater la structure de la salle de conférence afin d’en faire un lieu flexible de rencontres en îlots, avec de multiples surfaces de travail plus petites et mobiles, différentes échelles d’assises, des parois mobiles que l’on peut ouvrir ou fermer selon la taille du groupe qui se réunit. Le tout permettrait d’une part les rencontres de manière sécuritaire et organique, d’autre part le travail individuel ou même la formation continue. Somme toute, les gens se sentiraient plus libres d’occuper l’espace à leur guise, choisissant une assise et des conditions lumineuse et acoustique qui conviennent à leurs besoins personnels.
Enfin, un autre facteur important à considérer à plus large échelle est la confiance de la population face aux lieux publics qui a été mise à rude épreuve. Afin de ramener les gens dans ces lieux, il faudra les rendre non seulement inclusifs, rassurants et sécuritaires, mais alléchants, stimulants, intuitifs et complémentaires au mode de vie en confinement. Leurs fonctions seront donc axées sur les activités et besoins qui ne peuvent pas être remplis depuis la maison.
Une piste de solution à explorer serait le fait de concevoir les bâtiments du futur comme des micro-quartiers où l’on retrouverait toutes sortes de services : garderie, nettoyeur, épicerie, cafétéria, café de quartier, service de concierge, espaces commerciaux, le tout adjacent aux espaces corporatifs et résidentiels.
Crédit : Atelier Monarque Architecture
Pédalez pour les enfants, un événement qui profite à l’Hôpital de Montréal pour enfants, devait avoir lieu au début de juin 2020, pour la 29e année consécutive. Comme beaucoup d’activités cette année, Pédalez pour les enfants a dû modifier ses plans, puisqu’il est devenu évident qu’avoir 900 cyclistes à vélo au centre-ville de Montréal pendant une semaine en juin serait impossible.
Il a donc été décidé de remplacer l’événement par une soirée ciné-parc au Royalmount. Malheureusement, des mesures gouvernementales restrictives ont été mises en place le vendredi précédent et, pour la sécurité de tous, nous avons également décidé de plutôt faire une rencontre par Zoom… grâce à laquelle les entreprises participantes ont réussi à amasser près de 236 000 $. Nous avons bon espoir d’être de retour dans les rues de Montréal en 2021.
Au cours de la dernière année, j’ai eu le plaisir de représenter Rio Tinto dans le mandat de sous-location de deux étages dans l’un des plus prestigieux édifices du centre-ville. Dans un contexte de réorganisation de ses bureaux à Montréal, elle disposait en effet des 19e et 20e étages de la Tour Deloitte.
Le travail collaboratif mené avec les équipes de Rio Tinto a pu aboutir à la signature d’une entente de sous-location de tout l’espace avec Groupe CH, qui occupera une superficie totalisant près de 44 000 pi2.
PLN est heureux de représenter Rio Tinto pour la sous-location d’un espace de bureaux nouvelle génération à la fine pointe de la technologie, idéal pour les entreprises connectées et tournées vers l’innovation. 8 000 pi2 à 43 934 pi2 disponibles dès maintenant sur les 19e et 20e étages de la Tour Deloitte, l’un des édifices les plus prestigieux du Centre-ville situé dans un Quartier des gares en plein essor. Vous aurez accès à une vie culturelle dynamique grâce au Centre Bell, mais aussi à plus de 150 restaurants situés dans un périmètre de 10 minutes de marche, à de nombreux services alentour et bien d’autres commodités. Optez pour un environnement de travail stimulant et des services régis par les plus hauts standards de l’industrie. Il nous fera plaisir de vous faire découvrir cet espace.
Cette année encore, grâce à un formidable travail d’équipe et à beaucoup d’énergie déployée, nous avons réussi à amasser plus de 470 000 $ pour la 28e édition de l’événement « Pédalez pour les enfants », ce qui élève à 13,1 millions de dollars le montant total amassé depuis la création de cette levée de fonds au profit de la Fondation de l’Hôpital de Montréal pour enfants ! Un gros merci pour votre générosité, on se revoit l’année prochaine !
Les propriétaires immobiliers reprennent confiance dans le marché. En effet, malgré les constructions récentes, le taux de vacance n’affiche qu’une légère tendance à la hausse (12,3 % en mars 2018 contre 12,7 % en juillet 2018). Nous n’avons pas connu de tendances si positives à Montréal depuis longtemps, et je continuerai à vous informer des grandes évolutions dans mes prochaines infolettres.
Source : Groupe Altus
Destination geek : le Mile-End
Le Mile-End et ses lofts continuent de séduire les entreprises informatiques et les compagnies de jeux vidéo et de back-office comme le démontrent MILA, qui a récemment loué 63 000 pi2 au 6666, rue Saint-Urbain, et Canderel, qui s’est également aventurée dans le secteur avec un réaménagement de 105 000 pi2 au 6830, avenue Waverley, dont 50 % sont loués et le reste est en cours de négociation. Ubisoft continue également d’agrandir ses locaux au 5445, De Gaspé.
Pour se faire une idée de l’importance croissante de ce secteur géographique, notons que, ensemble, le 5800 Saint-Denis, le 5445 et le 5455, avenue De Gaspé représentent à eux trois environ 1 700 000 pi², soit un peu plus que le 1 place Ville-Marie.
Du nouveau à Westmount
Alexis Nihon et Westmount Square se situant dans les taux d’occupation de 95 %, le moment semble donc opportun pour le réaménagement par Kevric d’un nouveau projet de bureaux de 150 000 pi2 au 1100 Atwater. Le secteur sera également transformé par le nouveau Square Children’s de Devimco, un projet résidentiel mixte sur l’ancien site de l’Hôpital de Montréal pour enfants.
Le cotravail, toujours en expansion
Les espaces de cotravail continuent de gagner du terrain à Montréal comme dans la plupart des grandes villes. On le remarque notamment avec WeWork, largement implanté à Place Ville Marie ainsi que sur le « podium » de L’Avenue, et Regus, qui semble se trouver dans tous les édifices de Montréal, dont le 1250 René-Lévesque O., le 1000 De La Gauchetière O., le 2000 McGill College, le 1200 McGill College et maintenant dans le Mile-End avec l’ouverture cet été d’une installation de 30 000 pi2 sous sa bannière Spaces au 5445, avenue De Gaspé.
Nouveautés à surveiller
Allied redéveloppe 310 000 pi² au 425, avenue Viger Ouest, pour une livraison prévue à la fin de 2019. En outre, l’annonce par Broccolini du nouveau siège social de la Banque Nationale au sud de Place Victoria et le développement immédiatement à l’Est d’un nouvel édifice à usage mixte de 56 étages, le 700 Saint-Jacques , laissent présager de nouvelles opportunités pour 2021-2022, avec une augmentation de surface locative de 330 000 pi2 comprenant des bureaux aux étages inférieurs et des condos résidentiels aux étages supérieurs, ce qui représente un vaste espace commun avec la banque.
Par ailleurs, Manuvie, autre acteur important à Montréal, a relocalisé en 2018 son siège social dans un nouveau développement en copropriété avec Ivanhoé Cambridge au 900, boulevard De Maisonneuve Ouest, ce qui a eu pour effet de libérer le 1245, rue Sherbrooke Ouest. Cet édifice emblématique de 200 000 pi2 de la rue Sherbrooke se trouve maintenant en phase d’avant-projet de redéveloppement et prend en compte les locataires se situant dans la catégorie des 100 000 pi2.
En savoir plus :
Aménagement et décoration
Voici un site formidable si vous souhaitez parcourir les dernières tendances en matière d’aménagement de bureaux intéressants : Office Snapshots.
Coûts de construction
L’une des difficultés croissantes que rencontrent les locataires est le manque d’espace déjà construit, ce qui est d’autant plus problématique que les coûts de construction ne cessent de croître. En les ajoutant aux honoraires professionnels, les coûts pour construire un nouvel espace s’élèvent en effet à un total de 70 $ à 100 $/pi² ; jusqu’alors, le coût moyen pour une construction milieu de gamme se situait plutôt autour de 50 $ à 60 $/pi².
Les propriétaires ayant des taux de vacance importants augmentent les mesures incitatives pour des baux de longue durée afin d’attirer des locataires solvables ; cela n’amoindrit en rien le coût majeur que le locataire doit assumer et demande des baux à long terme pour amortir les coûts. Tout cela dans un monde où les propriétaires doivent répondre aux nouveaux besoins des locataires : flexibilité de l’espace pour des besoins en évolution rapide, et mobilité des employés.
Contraintes de temps
Quand les propriétaires ont plus d’appétit (ce qui est souvent le cas à Montréal), ils accordent assez volontiers aux locataires le droit de premier refus. Cependant, le processus de location pour les locataires représente un défi de plus en plus grand… Après avoir fixé les objectifs, établi une présélection, planifié et budgété les améliorations, négocié puis signé l’offre de location, le locataire doit généralement attendre qu’un, deux ou même trois locataires existants aient renoncé à leur droit de premier refus, ce qui peut rallonger les délais d’un mois ou plus. Le scénario tourne alors au cauchemar dans la mesure où le plan B se révèle rarement aussi intéressant que le plan A. « Commencez votre projet immobilier au plus tôt » est un mantra que je prêche depuis des années. Maintenant encore plus que jamais !
Au fil des années, mon objectif est toujours resté le même : apporter le meilleur service à mes clients pour défendre leurs intérêts et trouver l’espace qui correspond le mieux à leurs besoins. Et mon approche individualisée porte ses fruits. Je construis des relations durables avec mes clients, qui continuent à me faire confiance année après année, comme l’illustrent ces quelques transactions.
Tecsys
Ce chef de file dans le domaine du logiciel de gestion d’entrepôt, que je suis heureux d’accompagner depuis bientôt 15 ans, s’est agrandi de 12 000 pi² au début de l’année 2018 et occupe maintenant un espace de 42 000 pi² à Alexis Nihon — de quoi accueillir ses 350 employés (comparé à 150 en 2008) et laisser place à leur croissance.
Golden Equity
Il était une fois, il y a 20 ans, trois associés commençant l’acquisition d’immeubles résidentiels… et qui possèdent aujourd’hui un important portefeuille immobilier au Québec et en Ontario. Ils relocalisent leur siège social en octobre 2018 au 1800, avenue McGill College, où ils ont maintenu les coûts de construction au minimum, ayant pu conserver 70 % des améliorations locatives précédemment apportées.
WWF-Canada
Le Fonds Mondial pour la Nature (WWF-Canada) prenait de l’expansion et cherchait à se relocaliser dans un immeuble qui répondrait à ses nouveaux besoins, tout en respectant ses contraintes financières strictes. L’organisme a emménagé dans ses nouveaux bureaux, dans un bâtiment méticuleusement réaménagé dans le Vieux-Montréal qui avait été identifié et répondait aux objectifs de WWF-Canada.
Depuis plus de 20 ans, je m’investis dans une cause qui me tient beaucoup à cœur : l’événement Pédalez pour les enfants. Chaque année, ce sont plus de 800 personnes qui sillonnent le centre-ville de Montréal à bord d’un vélo à 30 places pour recueillir des fonds au profit de l’Hôpital de Montréal pour enfants. Lors de cet événement convivial, des groupes des communautés d’affaires de Montréal se mobilisent pour les enfants malades. Et ce travail d’équipe se révèle payant, puisqu’il a permis de recueillir cette année près de 400 000 $, portant à plus de 12,7 millions de dollars le montant total amassé dans les 27 éditions. À l’année prochaine !